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開發模式轉變勢不可擋 投資超萬億 房企紮堆旅遊地產
本報記者 薑燕 劉娟發自上海、重慶旅遊地產作為新興業態在過去的兩年裡飛速發展，且這一勢頭在今年更為“激進”。萬達集團投資300億元建青島東方影都後不久，日前，復星集團宣佈三年內投資100億元建迪拜亞特蘭蒂斯酒店中國三亞版本，並稱未來將加大旅遊商業領域的投資，投資規模將達千億元級別。同時，保利地產(600048,股吧)、佳兆業集團等標桿房企分別在浙江慈溪、遼寧等地大興旅遊綜合體項目，投資手筆均過百億元。這些，還僅是旅遊地產投資領域的“毛毛雨”。在這一行，有著最規模龐大、成分復雜的開發軍團，而按照克爾瑞的數據統計，截至2012年底，中國旅遊地產項投資總額破萬億元，超過1/3的百強房企均涉足旅遊地產開發。然而，在遭遇蜂擁而至的投資熱潮之後，旅遊地產已經開始面臨消化難題。當大部分旅遊地產的投資者年收益率僅在3%-4%徘徊時，市場不得不重新考慮旅遊地產是否出現泡沫及其解救之道。旅遊地產激進開發進行時歷經兩年多醞釀和等待之後，雅居樂計劃投資200億元打造的“西雙版納雅居樂旅遊度假項目”，終於敲定瞭首批拿地事項。10月10日，雅居樂對外發佈新聞資料稱，已以2.4億元人民幣的總代價取得西雙版納的13幅相連住宅地塊使用權，其總占地面積為52.9萬平方米，約合793.5畝。雅居樂並未透露此次拿地的方式。但不可置否的是，上述首批土地獲取僅是個小開端，按照西雙版納當地官方資料，“西雙版納雅居樂旅遊度假項目”規劃控制面積高達1700多公頃，約合1.75萬畝土地。如此飽含熱情地進駐西雙版納的，並不僅雅居樂一傢。事實上，近兩年大規模的房地產資金蜂擁而至，已讓這個雲南邊陲小城有瞭與三亞並肩的“熱度”。西雙版納州招商局資料顯示，西雙版納旅遊地產投資額平均增速在雲南省16個地州市中排名第一，開發熱潮已經遠超過大理、麗江和騰沖等地州，開發早已升級到“百億投資、萬畝規模”的階段。而據時代周報記者調查瞭解，雲南當地以富民、玉溪、普洱為代表的新一批區域，也已經開始向西雙版納、麗江、大理等雲南成熟旅遊熱點區域靠攏。萬達、雅居樂、龍湖、華僑城、世紀金源、中坤、方興地產、中弘股份(000979,股吧)等幾十傢一線房企攜重金紛沓而至，據不完全統計，截至2013年6月，新一輪的雲南旅遊(002059,股吧)地產開發總投資已達萬億元，總占地規模超過20萬畝。同樣，各路資本在海南國際旅遊島的投資熱情更高。據克爾瑞數據顯示，截至去年年底，全國已面市的2259個旅遊地產項目，分佈在85個城市和地區，其中海南占據半壁江山。眼下，盡管當地道路沿途早被五花八門的樓盤廣告所淹沒，但仍在不時迎來各行各業的巨頭。10月10日，復星國際對外宣佈，三年內將投資逾100億元，在海南三亞海棠灣國傢海岸打造一座頂級的七星級酒店及海洋公園—亞特蘭蒂斯，據悉，其最貴客房價格一晚高達37500美元。房企瘋狂投入旅遊地產的案例，在廣東惠州等多地都有類似的版本。如在惠州東南沿海170公裡延綿的岸線上，就集聚瞭碧桂園、合正、富力、世茂、中信、萬科、粵華、華僑城、金融街(000402,股吧)等一大批巨頭。在這些項目中，最小的1000多畝，多數介乎2000-5000畝，最大的金融街金海灣占地高達29平方公裡。??“現在全國已漫山遍野的旅遊地產瞭。”一位開發商代表如此描述今年的旅遊地產佈局。不容忽視的是，今年顯然仍是旅遊地產的激進年。但現在，國內旅遊地產的開發規模到底有多大，一直是一個謎題。海南旅遊地產以價換量大規模投資，帶來的是多地房地產市場的天量供應。在攬客能力上，作為後起之秀的雲南目前遠遠不及海南。近年如此大規模上馬的眾多旅遊地產項目，其去化前景讓人擔憂。以西雙版納為例，據第三方機構的不完全統計數據顯示，目前僅西雙版納景洪區域在售的項目合計建築面積已經超過1000萬平方米，而過去三年西雙版納的年均樓市消化量在100萬平方米左右。在天量供應的背後，西雙版納的大部分開發商不得不面臨的一個尷尬是：項目仍然舉步維艱。此前7月份曾有媒體援引西雙版納景洪房產信息網數據顯示，除瞭萬達和世紀金源等幾個大項目之外，不少項目多日都沒有成交記錄。在大理，去化難的問題同樣困擾著很多開發商。對於大規模紮堆雲南的房企們來說，萬億資本推動的是堆滿雪山洱海之畔的金礦，還是在造就另一個巨大的房地產泡沫？現在並不能言明。“這兩年旅遊地產大規模開發，供需關系明顯不平衡。”綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁在接受記者采訪時稱，“這主要體現在兩個方面：結構性失衡和產品銷售失衡。像海景房，可能就1萬個需求量，卻有3萬個供應量。”作為海南旅遊地產先驅的海南，亦未能“幸免”，旅遊地產投資一度呈井噴態勢，但過度投資以及市場消化能力不足等弊病正在顯現，高庫存成為樓市的一道“傷疤”。海南隨處可見的現象是，高檔住宅小區林立，卻鮮有居民出入，大量商鋪長期空置，成為沉默的資產。據時代周報記者瞭解，三亞、海口等地不少項目正在巨大供應量的泥潭裡艱難爬行。“海南旅遊地產競爭白熱化的重要表現是，價格戰已從局部降價轉為全面降價，並紛紛北上拉客。”據克爾瑞對海南五大主要城市的監測顯示，在供應量同比增幅達63.11%的背景下，海南樓市以價換量，價跌量漲趨勢明顯。珠三角區域的惠州巽寮灣片區，即大亞灣區域是深圳投資客最為集中的區域，據不完全統計，該區域新房總供應量相當於目前深圳年度總供應量的四倍，且房屋空置率高達9成，僅2013年，在惠東巽寮灣10傢開發商就將入市4萬套房源。難以抵禦的低價圈地沖動旅遊地產惡性競爭，是開發商大規模圈地後的結果。不少業內人士坦言，整個旅遊地產領域已經盈利的案例目前還少得可憐，但眾多企業爭相擠入旅遊地產，逃不開低價圈地的沖動。“房企轉型旅遊地產的動因很簡單：低地價與高優惠政策，低成本與高利潤。”亞太城市房地產業協會會長謝逸楓接受采訪時用一句話概括，在他看來，這種所謂的轉型都是權益之計。申銀萬國的一份研究報告顯示，在北京的某旅遊項目拿地價約為100萬元/畝，而當時周邊商品房用地成本為200萬元/畝。另有媒體指出，去年4月12日開工的西雙版納國際旅遊度假區項目，總投資額高達150億元，拿地為20萬元/畝左右，而西雙版納多數土地價格在50萬元/畝左右。同策咨詢研究部總監張宏偉也對時代周報記者介紹，對於熱衷於“圈地”的企業來講，由於土地本身資源的稀缺性、保值增值的功能，旅遊資源的稀缺性，在新的市場機會面前，各類投資主體當然也不可避免利用旅遊地產名義進行“圈地運動”，從而實現土地本身的增值。而中房信旅遊地產事業部總經理胡曉鶯則坦言：“很多開發商在進入旅遊地產領域的時候，僅僅是因為旅遊地產拿地成本相對較低，其實並不清楚旅遊地產該怎麼做。”對於開發商來說，擁有巨大的土地資源還可以成為資本市場融資的強心針，如恒大、世茂、雅居樂、金融街、萬科、碧桂園、富力等上市房企報告中均存在大量的旅遊地產項目儲備。“單純以旅遊為概念的圈地賣房模式難以為續。”蘭德咨詢總裁宋延慶稱，開發商大舉進軍旅遊地產，盡管可以繞開招拍掛圈地，地很便宜，房價也不高，但當地市場是否能支持所圈土地的天量規模，是個很大的難題，“圈地風險很大。”以西雙版納為例，當地此前土地無序開發被相關媒體報道後引發監管部門問責，此後土地審批明顯收緊。2012年6月，雲南省暫停瞭西雙版納州的農用地轉用和土地征收審批，西雙版納州政府向雲南省政府作書面檢查。在此背景下，規控面積高達1萬多畝的西雙版納雅居樂旅遊度假項目，後期能否順利取得發展用地，仍需要不小的智慧。在宋延慶看來，隻有打造好度假旅遊模式，才能找到旅遊地產真正的藍海盈利模式。世聯地產(002285,股吧)華東顧問事業部總經理楊文斌撰文稱，旅遊地產的“低效使用”和“低流動性”，使得物業資產價值和交易無法再次實現。在新的市場形勢下，旅遊地產開發模式轉變勢不可擋，未來“資產化”開發趨勢將成為必然。
新聞來源http://news.hexun.com/20桃園信用貸款代償任何問題免費諮詢土地信貸利率貸款全省皆可處理13-10-17/158804555.html
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