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內容來自sina新聞

  18日,繼"深八條"與"京七條"、"滬七條"之後,廣州出臺樓市調控的"穗六條",至此,一線城市樓市調控政策全線 收緊。同一日,國傢統計局發佈10月房價數據,70個大中城市中,房價同比上漲的有69個,其中上海漲幅最高為21.4%,北京上漲21.2%,廣州、深圳緊隨其後,分別上漲20.7%、20.6%。

  朱迅垚

湖口鄉房貸調控房價須建長效機制 而非停留於行政手段

  一線城市的樓市火爆並非10月份才開始,這一輪樓市上漲尤其一線城市的上漲自去年下 半年就已如此,到11月才來的所謂全線加強調控似乎來得晚瞭點。再看細則,所謂收緊仍然是一個"限"字,限價、限購、限售,也就是說行政手段仍然是主導。 此外,在貨幣手段上,普遍將二套房首付比例提高至七成,目的也仍然是限制需求。總體來說,此輪一線城市的調控收緊隻是既有手段台南市信貸利率的略微強化,談不上多大力 度,更談不上調控手段有根本轉變。

  調控能否起效?根本不在於調控手段,在於中國民間資本能否支撐樓市繼續堅挺。根據央行的統計數 據,截至今年8月,中國個人存款數量高達45.02萬億元。這一數據統計證明中國民間有相當的購買力,而這部分購買力很有可能繼續流向房地產。從去年下半 年開始的此輪增長迥異於2009年到2010年那一波增長,後者以4萬億信貸擴張為基礎,含有很大的泡沫成分,而此輪增長讓人們看到瞭所謂"剛需"之強 勁。一線城市看漲預期持續高漲,很大程度上是2011年樓市冷年之後剛需釋放導致。所謂的泡沫當它去除經濟學意義後,就變成實際的價格平衡,不管其價值是 否與價格相稱,隻要房貸收緊而房價仍然上升,就說明中國房地產有堅實的民間資本為基礎。換句話說,隻要央行貨幣不放松,就能測試房價上漲的剛需後勁。

  一線城市房價短期內看漲概率仍然很高,因為在房地產未改變其保值的資本屬性以及實體經濟未有實質起色的時候,龐大的民間資本沒有他處可去,隻有在這裡制造出 另一種"剛需"。回到政府層面,雖然一再強調樓市調控,但其調控主要仍然停留在短期的行政手段上。這樣的調控不僅可能沒有效果,甚至可能起反作用。原因在 於需求雖然被限制,但正因為被限制恰恰制造瞭看漲預期,當需求一點點釋放,其看漲預期的時間就變長瞭。從這個角度來說,當下的樓市調控也非常高明,因為這 可能正是地方政府想要的,畢竟沒有哪個地方政府希望自己的城市出現溫州和鄂爾多斯類似的情況,土地財政仍然占據一些地方政府財政收入的大頭。

  再次重申,要控制房價必須建立長效調控機制,而非僅僅停留於行政手段,尤其是要增加土地供給,改變土地供給方式。地方政府的調控條例往往會提到今年的住宅用 地要比過去五年的平均量提高多少多少,但多數難以落實。此外,還有房地產稅。十八屆三中全會《決定》提出要加快房地產稅的立法和盡快推出相關的改革。此舉 是改變目前地方政府仰賴土地財政導致地價房價畸高的根本之舉。三中全會雖然沒有明確提及要控制房價,但無論是財稅改革還是房地產稅征收都會影響未來樓市走 向。改革需從長計議,房地產領域同樣如此。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-11-20/09003738702.shtml
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